De vastgoed-deal die kleefde

Wanneer twee partijen een overeenkomst sluiten, dan kunnen ze dit rechtstreeks doen, maar zij kunnen zich daarbij ook door iemand anders laten vertegenwoordigen. Daarvoor moet de partij die zich wil laten vertegenwoordigen aan iemand anders een volmacht geven voor het verrichten van die (rechts)handeling. De vertegenwoordiger (de gemachtigde) is dan bevoegd om – binnen de beperkingen van de volmacht – namens de vertegenwoordigde partij (de achterman of principaal) de overeenkomst te sluiten. Bij de vertegenwoordiging kan echter wel eens wat verkeerd gaan. De wederpartij bij de transactie kan ten onrechte denken, dat degeen met wie hij handelt een volmacht heeft, terwijl die geen volmacht heeft. Of de gemachtigde kan de volmacht te buiten gaan. Voor wiens rekening en risico komt de schade, die daar het gevolg van kan zijn?

De wettelijke regeling van de volmacht is te vinden in art. 60 e.v. van Boek 3 Burgerlijk Wetboek. De jurisprudentie over vertegenwoordiging gaat echter al veel verder terug: het standaard-arrest is door de Hoge Raad gewezen in de zaak Val Dias/Salters uit 1926. Sindsdien zijn er meerdere arresten door de Hoge Raad gewezen, waarbij het vertegenwoordigingsbegrip uit dat arrest is verruimd.

In de zaak die leidde tot het arrest van de Hoge Raad d.d. 3 februari 2017 ging het om het volgende. De eigenaar van een vastgoed-portefeuille (we noemen hem Gerard) had een hypothecaire lening gekregen van 3 miljoen Euro, die afgelost moest worden. Omdat al het geld van Gerard in de stenen zat, was hij wanhopig op zoek naar een oplossing, omdat de aflossingsdatum naderde. De advocaat van Gerard kwam in contact met iemand, die interesse had om de vastgoedportefeuille van Gerard te kopen. Na enig overleg werd afgesproken, dat deze gegadigde (we noemen hem Klaas) de panden zou kopen voor 3,2 miljoen Euro. De voorbereidingen van de verkoop werden getroffen, en daarbij bleek dat Klaas ook optrad voor een ander, de eigenlijke koper (laten we zeggen: Dirk). De notaris had de stukken gereed, en dezelfde middag zou de overdracht plaatsvinden. Op dat moment meldde Gerard echter aan zijn advocaat dat hij iemand gevonden had die hem 1,5 miljoen Euro wilde lenen, terwijl hij met de verkoop van slechts twee percelen eenzelfde bedrag kon vangen. Daarmee kon de hypothecaire lening worden afgelost, en hield Gerard veel meer onroerend goed over om andere schulden mee te kunnen aflossen, wanneer die verkocht zouden worden. De advocaat liet aan Klaas (die Dirk vertegenwoordigde) daarop weten, dat de vastgoed-deal niet doorging.

Dirk nam daar geen genoegen mee. Hij vorderde schadevergoeding, stellende dat de advocaat als vertegenwoordiger van Gerard volmacht had om de vastgoed-deal te sluiten, en dat er dus wanprestatie gepleegd werd door Gerard. Gerard beweerde echter, dat zijn advocaat geen volmacht had om de overeenkomst te sluiten, en slechts bemiddelend “als makelaar” had opgetreden.

De rechtbank volgde Gerard in dit verweer, maar in hoger beroep bij het Hof keerden de kansen van Gerard. Het Hof overwoog – met verwijzing naar de jurisprudentie van de Hoge Raad, met name het arrest ING Bank/Bera Holding B.V. uit 2010 – dat ook als moest worden aangenomen, dat de advocaat van Gerard geen volmacht had om de transactie te sluiten, dit Gerard niet mocht baten. Dirk mocht namelijk op basis van de gedragingen van de advocaat van Gerard, en uit verschillende omstandigheden waaruit bij voor Dirk (althans voor zijn vertegenwoordiger Klaas) de indruk ontstond dat deze advocaat Gerard in deze kwestie vertegenwoordigde, opmaken dat deze wel bevoegd was tot het sluiten van deze vastgoed-deal. Ook als achteraf mocht blijken dat dit niet zo was. In de afweging, voor wiens risico en rekening een dergelijke pseudo-vertegenwoordiging moet komen – de verkoper die zich liet vertegenwoordigen of de koper – is in de jurisprudentie uitgemaakt, dat de wederpartij die met de vertegenwoordiger handelt in het belang van het handelsverkeer beschermd moet worden. Daarbij weegt ook mee, dat het de keuze is van de principaal om zich van een gemachtigde te bedienen, waardoor er misverstanden rond de volmacht (of de omvang daarvan) kunnen ontstaan. Dat risico moet niet op de wederpartij worden afgewenteld, die te goeder trouw afgaat op de indruk die door de gemachtigde gewekt wordt – en die de principaal niet, of onvoldoende, weerspreekt.

Gerard probeerde nog om de beslissing van het Hof in cassatie te bestrijden. De Hoge Raad wees zijn beroep echter af, omdat het Hof de in de eerdere jurisprudentie ontwikkelde leer juist had toegepast. Bovendien – zo overwoog de Hoge Raad – is de beslissing van het Hof over de vraag, of de wederpartij op basis van de feiten van het voorliggende geval te goeder trouw op de opgewekte schijn mocht afgaan, een beslissing over de feiten, die niet in cassatie getoetst kan worden.

Conclusie

Wanneer partijen zich bij een rechtshandeling laten vertegenwoordigen door een derde, aan wie volmacht wordt gegeven, dan komt het risico van het eventuele ontbreken van de volmacht in principe voor degeen die de vertegenwoordiger inschakelde. Mits de wederpartij in goed vertrouwen – afgaand op de gewekte indrukken – ervan uit mocht gaan dat de vertegenwoordiger volmacht had en zijn volmacht niet te buiten ging.

Deze situatie kan zich in veel verschillende vormen voordoen. Ook wanneer zoals bij Val Dias/Salters personen, die in een los verband staan tot de achterman, de indruk wekken gemachtigd te zijn, kan dit voor rekening van de achterman komen, wanneer die onvoldoende onderneemt om de ontstane schijn van volmacht te weerspreken. Dit kan dus ook een ingehuurde uitvoerder zijn of een medewerker die niet de bevoegdheid heeft om een transactie aan te gaan. Zelfs wanneer dit in het handelsregister is ingeschreven, wanneer uit de gedragingen van de achterman de indruk ontstond, dat de vertegenwoordiger wel een (bijzondere) volmacht had voor deze transactie.

juni 2018, Maarten de Vries